Negatoornõudega tõrjutavad ehitiste varjavad mõjutused
Riigikohus on oma lahendi 3-3-1-42-03 punktis 16 märkinud, et „Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel“.[1]
AÕS § 89 lg 1 esimene lause kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui seadusest või tehingust ei tulene talumiskohustust, võib omanik vaidlustada kõik võõralt kinnistult ülekanduvad omandiõigust kahjustavad mõjutused sh positiivsed ja negatiivsed mõjutused. Positiivsete mõjudena vaadeldakse kinnistule kanduvat täiendav ainet või energiat.
Ehitiste[2] varjavad mõjutused on aga negatiivsed mõjutused. Negatiivsete mõjudena käsitletakse aine või energia vaba leviku takistamist kinnistule (kas mõjutus on kinnistuomanikule kasulik või kahjulik, ei oma positiivse või negatiivse mõju eristamisel tähtsust). Näiteks takistatakse kinnisasjale valguskiirguse levikut või varjatakse vaadet st piiratakse omandi vaba kasutamist, mis on põhiseaduslikult kaitstud. PS § 32 lg 2 esimene lause annab õiguse omanikule enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Riigikohtu halduskolleegium on asunud seisukohale, et AÕS §-d 143 ja 144[3] täpsustavad sätet § 89, kuid ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust.[4] Negatiivsete mõjutuste korral, mil kinnisasi jääb ilma valgusest ja väljavaatest, kohaldatakse otse §-i 89.[5]
Omanik võib nõuda vastavalt AÕS §-le 89 lg 1 ehitisega põhjustatud varjavate mõjutuste lõpetamist, kui tegemist on keelatud mõjutustega. Oluline on silmas pidada, et keelatud mõjutuseks muutub mõjutus siis kui on täidetud kaks eeldust: a) kahjustatakse teise isiku omandiõigust ja b) ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega.[6] Sellest tulenevalt lahendatakse keelatud mõjutustest tulenevaid vaidlusi nii eraõiguslike- (kahjustatakse isiku omandiõigust) kui ka avalik-õiguslikke normidega (ehitamist reguleerivad normid ja nõuded).
[1] 3-3-1-25-02 - RT III 2002, 15, 172.
[2] Kuni 2015 01.07 kehtinud ehitusseaduse § 2 lg 1 defineerib ehitise, kui aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asja, kusjuures ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. 01.07.2015 kehtima hakkav ehitusseadustiku §3 lg 1 täpsustab, et ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest.
[3] Mõlemal juhul peab kahju olema suurem, kui mõjutuse kõrvaldamise kulud.
[4] 3-3-1-42-03 p 17 - RT III 2003, 23, 229.
[5] Priidu Pärna. „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“ Tallinn, 2004, lk 271.
[6] Margit Vutt. „Eraõiguse normide rakendamine Riigikohtu halduskolleegiumi praktikas“ 2006, lk 14. Arvutivõrgus. Kättesaadav: http://www.riigikohus.ee/vfs/647/Eraoiguse%20normid_haldus1.pdf .