Valguse ja vaate varjamine
Riigikohtu halduskolleegium on märkinud ühes küljest, et isiku aknast avanev vaade võib mõjutada eluruumi väärtust nii, et omaniku huvi piisavale vaatele võib üles kaaluda tühjalt seisnud maatüki omandanud isiku huvi kinnisasi maksimaalses võimalikus ulatuses hoonestada.[1] Teisest küljes, kui isik valib elukohaks kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis tuleb põhimõtteliselt leppida sellisele elukeskkonnale vastava vaate ja valgusega.[2]
Kui konkreetsesse piirkonda lubatakse ümbritsevast oluliselt erinev ehitis (madalhoonestusalasse kõrghoone), mis seetõttu varjab naaberkinnistutel valguse või vaate, võib olla tegemist keelatud mõjutusega.[3] Seega on oluline valguse ja vaate varjamisel arvestada olemasolevat keskkonda, hoonestust ja asukohast tulenevat tavalist valgustust ja vaadet.
Ehitise varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones hoone püstitamise kaugusest ja kõrgusest.[4] Igale aknale ei pea ega saagi langeda loomulikku päikesevalgust, sest selle võib välistada juba akna paiknemine ilmakaarte suhtes, mis omakorda on seotud ehitise paiknemisega. Järelikult tuleb, arvestades ehitise konkreetset asukohta iga olemasoleva akna valguse varjamise lubatavuse määramisel ja kaaluda, kas varjamine on proportsionaalne ning kas korteri olulisemates ruumides jääb alles küllaldane valgustus.[5]
Kohaliku omavalitsusel on suur roll, sest tema otsustab, kas hoonele on valitud sobivaim asukoht ja asend. Naabrist kinnisasja omanik ei saa nõuda, et tema omandiõigust üldse ei piirataks vaid et piirang oleks proportsionaalne ehk arvestatakse lahendusi, mis tagaksid naabrile konkreetsetes oludes võimaliku ja piisava valgustuse ning vaate.[6] Kui detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused (näiteks hoone asukohta krundil), on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult nii kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve.[7] Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu, sest naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naabri huve riivava ehitusloa võib anda naabri nõusolekuta, kui seda tingivad ülekaalukamad omaniku või avalik huvi.[8] Riigikohus on siiski rõhutanud, et igal konkreetsel juhul tuleb kaaluda, kas ehitist saab projekteerida kolmandate isikute huve arvesse võttes soodsamalt. Omaaegse tänavapildi taastamine võib küll olla avalik huvi, kuid selle realiseerimine ei või toimuda piirkonda elama sattunud isikute arvel. Kui avalikes huvides, nt muinsuskaitse või linnaruumi arhitektuurse väärtuse parandamise eesmärgil peetakse vajalikuks eluruumi olemasolev aken antud piirkonnas tavapärasest oluliselt suuremas ulatuses varjutada, tuleb isikuga sõlmida kokkulepe ja riive kompenseerida või eluruum sundvõõrandada. Intensiivse riive õigustamiseks, ilma et riivega kaasnev kahju kompenseeritaks, on vajalikud esitada ka kaalukad argumendid.[9]
[1] 3-3-1-25-02 p. 21 - RT III 2002, 15, 172.
[2] 3-3-1-42-03 p. 25 - RT III 2003, 23, 229.
[3] 3-3-1-64-02 p. 17 - RT III 2002, 35, 377.
[4] 3-3-1-42-03 p. 19 - RT III 2003, 23, 229.
[5] 3-3-1-42-03 p. 27 - RT III 2003, 23, 229.
[6] 3-3-1-42-03 p. 30 - RT III 2003, 23, 229.
[7] 3-3-1-42-03 p. 21 - RT III 2003, 23, 229.
[8] 3-3-1-64-02 p. 17 - RT III 2002, 35, 377.
[9] 3-3-1-42-03 p. 33 - RT III 2003, 23, 229.